抵押贷款和按揭贷款哪个利率低？3分钟教你省钱选择

买房或资金周转时，很多人都在纠结抵押贷款和按揭贷款的利率差异。咱们今天就用大白话聊聊这两种贷款的门道，重点分析银行定价的底层逻辑，还会教您三个判断利率高低的实战技巧。文中特别提醒：2023年央行的两次降息后，不同地区的利率差可能达到1.5%，选对方式真能省下十几万！

一、先搞懂基本概念

刚接触贷款的朋友常常搞混这两个词，有次我去银行办业务，亲眼见到一个大叔拿着房产证说要办按揭，结果柜员解释了半天——抵押贷款是用已有房产借钱，按揭贷款是买新房时分期还款。就像咱们去超市，抵押相当于用家里的电视机换临时借款，按揭则是分期买新电视还要押着货品本身。

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二、利率差异的四大影响因素

• 贷款用途决定风险等级：银行把按揭看作"有房在手"的低风险业务，2022年统计显示全国首套房平均利率4.1%，而抵押贷普遍在4.5%以上。不过去年开始很多银行推出3.8%的经营性抵押贷，这就得看您是否符合条件了。
• 还款周期影响定价：按揭动不动就是20-30年，银行要考虑通胀风险；抵押贷通常3-5年，按理说短期贷款应该更便宜对吧？但实际因为资金监管更严，现在5年期抵押贷反而比按揭高0.3%左右。
• 抵押物估值差异：二手房按揭只能贷评估价的70%，而抵押贷能达到80%。有个做生意的朋友告诉我，他用市值500万的商铺抵押，比按揭多贷了50万，虽然利率高0.5%，但多出的周转资金让他赚了更多。
• 政策调控方向：最近各城市为刺激楼市，把首套房利率降到LPR减20基点，而抵押贷反而在收紧。上个月杭州就查了十几家违规发放抵押贷的中介。

三、这样选立省10年利息

上周帮亲戚算过笔账：200万贷款20年，按揭4.1%总利息约94万，抵押贷4.6%则要多还22万。但如果是短期周转，抵押贷反而划算——比如贷款100万用3年，抵押贷每月多还300元，但能省下2万评估费。

这里教大家个诀窍：超过5年的选按揭，3年内的选抵押。不过要注意各银行的政策，比如建行的"快贷通"产品，针对优质客户能给到3.7%的抵押利率，比他们自家按揭还低0.4%。

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四、这些坑千万别踩

• 中介说的"低息置换按揭"要当心，去年上海就有上百人因违规转贷被收回贷款
• 抵押贷虽然能贷更多，但每次续贷都要重新评估，我同事就遇上房产贬值被迫补交保证金
• 记得对比不同银行的收费清单，有的银行表面利率低，但加上担保费、账户管理费反而更贵

总结来说，没有绝对的利率高低，只有适合的方案。就像买衣服要看身材，选贷款得看用途和期限。建议做个表格对比3家以上银行的真实年化成本，再根据自身还款能力决定。最近关注到广东部分银行推出"按揭转抵押"绿色通道，符合条件的确实能省不少钱，不过具体操作还是得找正规金融机构咨询。